推倒、恢复、再推倒！万科，一道围墙何以争吵了三年之久？
文丨金铎 编辑丨杜海来源丨正经社（ID：zhengjingshe）（本文约为3400字）在万科2022年可持续发展报告中有这样一句话：2023年，万科将继续秉承“以人民的美好生活为己任、以高质量发展领先领跑，做伟大新时代的好企业”的事业愿景……人民的美好生活是什么？作为一家房地产公司，万科有言：“为普通人盖好房子，盖有人用的房子。”那么事实呢？“高质量”的新衣下，却有着为数不少的争议扯皮。 1 再次“消失”的围墙在四川天府新区的万科君逸小区，里面的住户因为一堵围墙和万科扯了三年的皮。2017年，万科在成都以57.64%的溢价率拿下了天府新区华阳街道办事处一心村六组、鹤林村四组的地块，总计花费44.31亿元，楼面价高达12000元/㎡。这也是天府新区第一宗“万元地”。4年后，一个名为“万科君逸”的小区在这块土地上拔地而起，并同时掀起了一场至今都未能平息的维权风波。2021年4月30日，成都万科君逸迎来了交房日。按照最初的规划以及后来的宣传图，该小区分为住宅区域和商业别墅区域两部分，商住之间由围墙分隔，互不影响。但在交房后不久，住宅区的业主们却发现，原本用于分隔住宅区和别墅区的围墙，出人意料地“消失”了。围墙“消失”，意味着住宅区与商业别墅之间的界限形同虚设。众所周知，商用房和住宅用房在用途上最大的区别是商用房不仅可以用来居住，同时也可以从事商业活动，但住宅用房只能用来住。不谈产权、落户政策、生活费用、房契税费的差异，对于万科君逸小区住宅区的业主来说，最直接的影响是商业区与住宅区混住会让小区的入住成分变得复杂。“商业别墅本质上就是商业，以后可以开公司，可以开茶楼，可以开洗脚房。商业和住宅混在一起，以后很多外来消费者进进出出，很担心影响我们正常的生活和小区安全”。万科的承诺（小区规划和宣传图），实地的落差，住宅区业主的立场，整件事的脉络清晰，万科作为小区开发商不占理显而易见。为此，在小区业主提出按照原有规划有效区分商住区域后，万科丝滑地“接受批评”并积极整改。然而，神奇的是，“围墙”建好后，却很快又蹊跷地再次“消失”了！对此，震惊不已的住宅区业主，只好再次四处奔走讨要说法。据成都万科君逸业主对《正经社》分析师的表述，该事件目前已有警方介入调查，截至1月25日下午，警方将这堵“消失”的围墙定性为“有人破坏”，要求限期内自行恢复。从第三视角来看，成都万科君逸小区住宅区业主的诉求简单得不能再简单——把规划图纸中的那堵墙立起来。但就是这样一堵墙，单单“要不要立”这个问题，万科就和小区业主扯了4年的皮，有这个时间，又一个成都万科君逸都已经建起来了。问题还在于，成都万科君逸不是个例。2019年6月，温州万科鹿岛甲第业主以宣传材料与实物不符存在大量“减配”为由拒绝收房；2021年11月，青岛万科如园业主因屋面、墙面、地面渗漏、开裂、墙面发霉长毛等问题拒绝收房；2022年9月，徐州万科熙望业主因基本三通不达标、未按照规划修建为由拒绝收房……除此之外，南通万科翡翠公园、晋江万科金域滨江、长沙万科悦府、广州万科尚城、西安万科翡翠国宾等等都曝出了质量问题。曾几何时，“万科”也是高品质的代名词，是房地产行业的质量标杆。在许多普通人的眼中，万科是“牌子货”，买一套万科的房子赚的既是面子也是里子。也正是因为如此，万科亮出的“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”招牌才这么吸引人。但在一起又一起的万科维权事件中，买万科却成了一些业主既丢面子又失里子的失误决策。 2 重压下的债务危机万科到底经历了什么，让它不惜掉落自己的“羽毛”也要把房子交出去？答案是“活下去”。从表面看，万科交出来的一些房子不断扯皮，一方面可以看到万科在“迫不及待”地变现，另一方面也可以看到万科实在没有精力去解决质量问题和负面舆论。前者是缺钱造成的，后者是缺人造成的。说搞房地产的“缺钱”，放在前几年来看是天方夜谭，在近几年却已经成为众所周知的常识。尤其是自2020年“三道红线”基本阻断房地产的杠杆游戏之后，房企没钱花的困境基本摆到了明面上。国家统计局数据显示，2022年、2023年，房地产开发企业到位资金连续两连降，同比下降20.3%、13.6%。也就是说，房企从国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等渠道的资金来源，相较于三年前收缩超过三成。正经社分析师发现，万科作为房地产行业的龙头房企，“游戏”戒断的后遗症同样巨大。2020年-2023年，万科的拿地金额从1349亿元降至384亿元，收缩了71.53%。同期，销售金额从7041.5亿元跌至3761.2亿元，下滑了46.58%。看起来，在“三道红线”的重压之下，万科已经退让许多，但并没有解决缺钱这一根本性问题。2020年，万科的资产负债率为81.28 %，经过三年的所谓转型、业务优化之后，这一指标在2022年底仍旧有着76.95％的高水平，从2023年三季度末75.26%的数据来看，2023年仍旧是高负债运转的一年。2023年10月下旬的债务危机便是给走钢丝的万科一记警示。由于此前“三道红线”的监管，房企在国内的融资渠道强力收缩，部分房企不得不将筹钱的手伸到了海外，其中美元债就是一个重要的融资手段。有消息称，截至2023年底，万科存续的美元债有7只，存续规模共计32.26亿美元，一年内到期的就有26.75亿美元。而在2023年下旬，受到万科财报披露的影响，万科的美元债在境外遭到大规模抛售，交易价格持续暴跌，债券收益率飙升。其中“万科XS1958532829”在10月底的收益率更是达到了惊人的54%。什么样的业绩让投资人吓得抛售跑路？万科在2023年10月23日披露的财报显示，万科集团前三季度营收和归属净利润分别同比下滑14.0%、20.3%，主业房地产开发的结算面积和营收则分别同比下降19.0%和 17.4%。而“万科XS1958532829”实际上将于2024年3月到期兑付。但投资人连短短的5个月都等不了了。 3 难解的规模痛症万科美元债危机，最终由深圳国资出面兜底，算是基本渡过了债务危机。“安全模范生”的名头也因为深圳国资一句“万科具备足够的安全性，如遇极端情况将帮助万科积极应对”勉强保住。但长期来看，万科的安全性在这句承诺中，依然具有十足的杀伤力。回到美元债危机的导火索——全球三大评级机构之一的惠誉在2023年10月17日下调了万科的长期外币发行人违约评级，从“某某某+”下调至“某某某”。简单来说，在惠誉看来，万科在外币债务中的违约风险从一般高到了非常高，为万科的偿债信誉度打了7折“优惠”。而这番“打折”的最主要原因，是万科降不下来的杠杆率。前述提到，万科的资产负债率虽比行业平均水平较低，但从规模和行业影响力的角度来看，万科的高负债依然容不得丝毫小视。那么问题来了，高喊了5年“活下去”的万科，为什么没有把杠杆率大幅降下去？或者换个问题，为什么万科的高杠杆率没能大幅降下去？正经社分析师认为，其中一个很大的原因，便是摊子铺得太大。在拿地金额上，万科在2020年-2023年期间的规模收缩了七成，但土地储备规模却并没有下降太多。数据显示，2020年，万科总土地储备面积为16202万平米，2022年为11853万平方米。到了2023年10月，土地储备面积依然有超过1亿平方米。或许在5年前，土地储备面积是一家房企规模化的筹码，但在房地产行业遇冷，库存去化艰难的现在，居高不下的土储就像是一只撞着蛋糕的铁盒子，拿着太重丢了可惜，强行拿着还有砸在脚背的可能性。在销售规模下降和债务危机横行之际，万科居于高位的土地储备很明显属于后者。这个难以有效运转的巨大摊子，就是万科资产运转低效的原因所在。从行业平均水平来看，105家房企的平均资产负债率为84.7%，从这一点来看，万科75%的资产负债率尚且还属于可以“原谅”的范围。但耐不住万科的负债规模庞大——2023年三季度末，万科负债合计1.2395万亿元，排在行业第三位。值得注意的是，负债规模排在万科前面的恒大和碧桂园已经先后暴雷，加上早前翻车且负债规模同样庞大的融创，房企“四小天鹅”还剩下万科一家在全力支撑。从万科A的股价表现来看，该股在1月23日触及的8.93元/股（前复权，下同），已是近9年来的低谷，较2018年36.37元/股的高点跌幅高达75%。无论是业绩增长还是债务压力，万科很难，肉眼可见。但这在任何公司而言，都不是可以忽视消费者口碑的理由。2012年，万科因为楼盘频发质量问题，被社会谴责。当时王石曾说：“万科可能会为了质量沦为老二老三。”2023年，质量问题会不会让万科沦为老二老三不知道，但却是指向万科生死存亡的警钟。【《正经社》出品】责编|唐卫平·编辑|杜海·百进·编务|安安·校对|然然声明：文中观点仅供参考，勿作投资建议。投资有风险，入市需谨慎喜欢文章的朋友请关注正经社，我们将持续进行价值发现与风险警示转载正经社任一原创文章，均须获得授权并完整保留文首和文尾的版权信息，否则视为侵权申请转载、对稿件有异议或投诉，欢迎联系微信号fxyayaya
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