2024年苏州地产江湖，谁主沉浮？
写在正文之前：因微信公号改版，请将我们设置星标，以防失联。凉风吹夜雨，萧瑟动寒林。刚刚过去的2023年，对于地产江湖而言，是惊涛骇浪的一年。一方面，典型性宇宙房企的陨落和一代风流人物的落幕，让不少人感受到了地产江湖的风雨飘摇；一方面，在国资立场鲜明的力挺下，有房企守住了安全底线。好在，面对行业规则的深度调整，这一年我们仍在苏州看到了一批房企的经营韧性。这些房企在寒冬下的生存法则，也让我们窥见了苏州房地产未来的格局演化。地产江湖，江是激流勇进，湖是暗流涌动。江湖中，新兴力量涌现是常事，豪门陨落也并不新鲜，但，终究会有人在坚守。以时间为轮回，我们看到了一次又一次的迎来送往……2012年，苏州全市房企全口径销售金额TOP10：中海、万科、九龙仓、雅戈尔、世茂、苏高新股份、绿地、中新、建屋、招商蛇口；2016年，苏州全市房企全口径销售金额TOP10：碧桂园、万科、绿地、中南、新城、旭辉、招商蛇口、苏高新股份、中海、建滔；2020年，苏州全市房企全口径销售金额TOP10：万科、碧桂园、苏高新集团、招商蛇口、融创、仁恒、苏高新股份、九龙仓、金茂、龙湖；2023年，苏州全市房企全口径销售金额TOP10：招商蛇口、保利发展、华润、建发、万科、龙湖、恒泰、保利置业、苏高新集团、碧桂园。最终，胜者为王，剩者为王！地产江湖沉浮40年，革故鼎新常有，但那些活得久、又活得好的企业，也总会回到本该有的位置上。2022年3月11日，对于大部分人来说，是一个再普通不过的日子。这一天下午三点A股收盘，保利发展总市值超越万科，地产行业的一个重要历史性时刻，在这个时间点悄然而至。这一年，在百强房企销售全口径销售金额榜单上，保利发展登上了TOP2的席位（TOP1是碧桂园、TOP3是万科）。也正是这一年，保利发展在苏州核心区加大了布局力度。2023年，保利发展一跃登顶房企业绩各榜单TOP1之位，成为国内房地产行业真正的“老大”。同样，这一年，保利发展也正式站上了苏州大市房企销售全口径金额榜TOP2及苏州市区房企销售全口径金额榜冠军之位。而保利发展的登顶，实际上是有迹可循的。2017年，保利地产（保利发展曾用名）前董事长宋广菊抛出“重回行业前三”的目标。当然，这个目标在宋广菊退休之前，并未实现。2021年开始，房地产行业深度去杠杆下，保利发展的稳健优势开始显现。于是，保利发展开始在土地市场逆势抄底，向高能级城市扩张。可以说，保利发展的业绩登顶，核心原因要归功于逆势换仓，对优质城市的深耕。而苏州，就是保利发展重点布局的核心城市代表。2023年，保利发展在苏州又新增了6宗宅地，除了在姑苏区、园区、新区再次落子之外，保利还在县级市昆山的核心区增加布局。新的“带头大哥”对于苏州的这种深耕态度，也更加夯实了苏州的江湖地位。当然，我们不得否认的一个事实是，2023年以来，保利发展在市场进阶的同时，也进一步承压。市场低迷环境下，想要保持销售增速，并没有那么容易。一方面，保利发展仍需保持高质量发展路径；另一方面，“以价换量”以对冲行业趋势依然是不可避免的艰难抉择。无论如何，房地产行业已经进入到行业调整的最残酷阶段。苏州地产江湖的2024年，以保利发展为典型性的TOP级央国企，依然具备领跑优势。地产江湖这几年流行一个说法，叫做“国进民退”。分析师一直认为，这个说法是偏颇的。“国进民退”终究只是市场发展的一个阶段性表现，不会是最终路径。在苏州，典型性央国企市场份额一直高于民企，但央国企也从来不能掩盖民企的发展之光。2023年11月，当一大批楼盘不得不大幅度降价换取销售份额时，苏州新房市场，一个新盘以57000元/㎡的认购单价，达成了96%的首开认购率。这个楼盘，就是园区月亮湾板块的路劲君和居。2023年5月底通过摇号摘地、2023年11月底首开，依托月亮湾地块，路劲在苏州的品牌影响力大幅提升。单论规模，路劲很难冲到苏州头部梯队。但论对于苏州市场的深耕，路劲是当下很多在苏州房企的“前辈”。深耕苏州近20年，路劲的布局逻辑，一直是与苏州市场发展同频的。苏州的房地产市场改善元年是2017年，但实际上在2016年，路劲园区的澜山澜项目，就已经率先走上了卷品质的道路，除了用材品牌的提升外，澜山澜在苏州市场率先开启了装修增配，直饮净水，洗碗机，浴缸等配置，让大家意识到了改善市场的到来。而路劲君和居，则是典型的大平层豪宅产品。2023年，苏州豪宅迭代开启了新纪元，像路劲这样的民企能够抢占一席之地，就是“国民共进”的充分体现。除了路劲，在苏州地产江湖，叫得上名号的民企也还有不少，如龙湖、仁恒、朗诗。龙湖在苏州，是有较高的话语权的，不仅产品受认可，龙湖在苏州还是一个地标缔造者，在苏州各个区域（吴江天街已官宣签约），未来都将有一座龙湖天街。仁恒和朗诗这两家房企，也是高端产品力的代名词。但是，随着房地产行业的起落，这两家房企正逐步向轻资产运营转变。要知道，房地产是一个竞争非常充分的行业，央国企永远都不可能独占市场。对于民企而言，市场发展的空间依然很大，而真正优质的民企，要么提升产品开发能力，要么调整经营模式，总不会失去市场一席之地。大浪淘沙，苏州作为强二线城市，地产江湖的发展和全国趋势是高度吻合的。面对行业发展新模式的挑战，当前的地产江湖已经不仅仅是一场谁去谁留的游戏。一次关于市场结构的深度调整，正在全面展开。所谓结构调整，房企调整、产品调整、城市调整，都将同步进行……面对这样一个现状，苏州地产江湖，又有谁人能主沉浮呢？终究，只有得“购房者”才能得市场。最终我们只能说一句，拭目以待吧！本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）▍往期回顾C R I C · S U Z H O U
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